最高院：购房人所购房屋虽为“商业办公”性质，但实际用于居住的的，仍可以排除强制执行

   【裁判要点】

虽然购房人所购房屋系“商业办公”性质，但根据在案证据，该房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，购房人确系将其用于生活居住，且购房人名下在本市范围内无其他用于居住的房屋。据此，法院认定该房屋系用于居住生活符合客观事实，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定情形，不存在适用法律错误。

   【最高院案例】中国某某银行股份有限公司成都分行、王某秀等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

   案号：（2024）最高法民申3941号

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

当事人

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国某某银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区。

负责人：马某。

委托诉讼代理人：郝晓兰，四川明炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王某秀，女，1970年5月30日出生，汉族，住四川省新津县。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余某佳，女，1992年12月27日出生，汉族，住四川省新津县。

第三人：四川某某投资有限公司，住所地四川省成都市高新区。

法定代表人：杨某。

审理经过

再审申请人中国某某银行股份有限公司成都分行（以下简称某某分行）因与被申请人王某秀、余某佳、第三人四川某某投资有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2023）川民终683号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

再审诉讼请求

某某分行申请再审称，一、二审判决适用法律确有错误，认定的基本事实缺乏证据证明，请求撤销一、二审判决，改判驳回王某秀、余某佳的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由王某秀、余某佳、某某公司承担。

事实和理由：（一）案涉房屋在《四川省商品房买卖合同（预售）》以及房屋摘要信息中均明确为商业办公，王某秀、余某佳作为购房者，不属于“商品房消费者”的保护范围。一、二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定排除某某分行对案涉房屋的保全查封，适用法律错误。1.案涉房屋系办公性质，土地属于40年产权的商服金融用地。王某秀、余某佳购买案涉房屋仅系一般买受人，并非“商品房消费者”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“商品房消费者”进行了明确界定，该条仅适用于居住性质的房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的预售商品住房，因此办公商业用房的买卖并无前述会议纪要第125条的适用余地。王某秀、余某佳不能依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除本案执行。2.一、二审法院在查明案涉房屋性质为办公、且未安装天然气的情况下，仅因案涉房屋内装修配备有冰箱、洗衣机等设施设备，设置有厨房等功能区，即认定案涉房屋系居住生活使用，显然属于肆意扩大“商品房消费者”的范围，适用法律错误，导致判决错误。

（二）即使适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，王某秀、余某佳也未提交证据证明其符合“唯一住房”以及“已支付购房款”应当审查认定的标准。一、二审法院遗漏审查该等关键事实，从而认定王某秀、余某佳应适用“商品房消费者”予以保护，属于基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院未就是否系王某秀名下的唯一住房进行审查。2.王某秀、余某佳在合同明确约定应向监管账户付款、被告知房屋有抵押的情况下，仍不予适当履行合同付款义务，该不利后果不应由无过错的某某分行承担。故王某秀、余某佳举示的购房款支付凭证不能作为“已支付的价款”的依据，王某秀、余某佳应自行承担无法办理产权过户的风险和不利结果。

本院认为

本院认为，关于某某分行主张原审适用法律错误，案涉房屋系“办公”性质，王某秀、余某佳不属于“商品房消费者”，不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题，根据在案证据，案涉房屋包括较为齐备的生活设施设备，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳确系用于生活居住，且余某佳在成都市范围内名下无其他用于居住的房屋。据此，原判决认定案涉房屋系用于居住生活符合客观事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定情形，并无不当，不存在适用法律错误。

关于某某分行主张原审认定的基本事实缺乏证据证明，王某秀、余某佳未按照合同约定向资金监管账户付款，故王某秀、余某佳举示的购房款支付凭证不能作为其“已支付的价款”依据的问题，根据现已查明的案件事实，王某秀、余某佳作为房屋买受人，在案涉房屋被查封前与某某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已向某某公司名下账户支付了相应购房款，已符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的付款条件。故某某分行该项理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上，某某分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

裁判结果

驳回中国某某银行股份有限公司成都分行的再审申请。

【相关法律规定】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020）第29条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第11条：

人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。