《执行异议与复议规定》第28条、第29条在执行异议中的具体适用分析

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条与第29条，分别针对“一般不动产买受人”和“商品房消费者”的排除执行情形作出了规定。两者在适用条件、保护范围及对抗效力上存在明显差异，司法实践中常涉及竞合与选择适用问题。

一、法条原文对比

第二十八条【一般不动产买受人物权期待权】

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条【商品房消费者生存权优先保护】

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

二、法条内容异同

三、能否对抗建设工程款优先权、银行抵押权？

最高院案例：吴双、陈春兰申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

案号：（2021）最高法民申1131号

【裁判要旨】：

在原审法院已经查明并认定某某银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴某如要排除某某银行南充分行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。

《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴双作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原审判决适用法律并无不当。

四、法条竞合下的裁判规则

最高院案例：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案——最高人民法院发布第27批指导性案例之九【指导性案例156号】

案号：(2016)最高法民申254号

【裁判要点】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

【相关法条】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条

【基本案情】

2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。

涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。王岩岩再审请求称，仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。

【裁判结果】

北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对北京市朝阳区儒林苑×楼×单元×房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。

【裁判理由】

最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。

关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。

五、实务常见问题

问题1：以房抵债能否适用一般买受人物权期待权的《执行异议复议规定》第28条？

答：根据最高院司法裁判观点：以房抵债受让人不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人范围，不能据此认定享有物权期待权。

参考案例：（2020）最高法民申3620号

【裁判要旨】

1.从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。

2.康静取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。

问题2：特殊动产（汽车）能否适用于《执行异议复议规定》第28条？

答：可以参照适用《执行异议复议规定》第28条，但仍应符合相关条件。

参照《海南高院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）》观点：人民法院针对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产实施强制执行，案外人以其在查封、扣押前已经购买了该特殊动产为由提起执行异议之诉，要求对该执行标的停止执行的，只有在同时具备下列条件时，对其请求才能予以支持：

（1）案外人与被执行人在人民法院查封、扣押之前已签订合法有效的机动车、船舶书面买卖合同；

（2）案外人在人民法院查封、扣押之前已向被执行人支付了绝大部分价款；

（3）案外人在人民法院查封、扣押之前已实际占有并使用该机动车或船舶；

（4）案外人对未办理所有权过户登记手续没有过错。

六、律师办案总结

《执行异议和复议规定》28条与29条系一般规则与特殊保护的并行规范，并非排斥适用关系。28条适用范围更广，可兜底覆盖各类不动产普通买受人交易场景，但仅能对抗普通金钱债权；29条作为商品房消费者专属保护条款，举证门槛更低、权利顺位更高，是对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权的唯一有效路径。实务办理此类执行异议及异议之诉案件，应当精准区分主体、标的与债权性质，找准适配法条、完整固定各要件所匹配的证据，才能有效维护案外人合法不动产权益。