胡军辉律师团队代理房屋租赁合同纠纷案，成功为当事人避免百万损失

案情简介

2020年6月11日，A公司与张三签订了《房屋租赁合同》，约定张三承租A公司名下的商铺用于经营茶饮，租赁期限为2020年7月11日至2023年7月10日，并明确了装修期（2020年6月15日至2020年7月10日）和免租期（2020年7月11日至2020年12月10日）等条款。合同签订后，张三完成装修并开业，但由于商场整体运营不佳、客流稀少等原因，涉案店铺在免租期内便暂停营业，此后张三未再实际使用该商铺。双方均未及时主张权利，导致纠纷未能提前化解，直到2023年5月20日，A公司向张三发出函件解除合同。随后，双方就租金等费用支付产生争议，A公司向法院起诉，要求确认合同于2023年5月20日解除，并请求张三支付欠付的租金、物业管理费、水费共计412848.79元，合同解除后的房屋占用费暂计74168.08元，以及违约金1202775.92元（自欠付之日起计算至合同解除之日）等。

A公司虽然完成了商铺交付，但未能维持商场基本运营状态，直接导致承租人合同目的无法实现。一审、二审裁判均回归公平原则与合同目的，未机械适用“交付即应支付租金”的条款，而是根据实际运营状况调整责任分配，最终仅支持了部分物业管理费和较低标准的房屋占用费，驳回了A公司的大部分诉求。 

办案过程

胡军辉律师团队接受被告张三的委托后，全面梳理案件事实，围绕张三是否应当支付欠付租金、物业管理费、房屋占用费及高额违约金等核心争议焦点，搭建体系化应诉抗辩方案。

第一，依托商场整体运营失常事实，抗辩租金支付义务。案涉商铺自2020年11月中旬停业，项目运营团队于2021年6月30日撤场，客服中心自2020年12月1日起缩减营业时间，叠加新冠疫情影响，商场确未实现正常运营。A公司未采取有效举措推动商场良性运营，未履行营造商业氛围的合同义务。租赁合同明确约定推广费用投入、定期开展营销推广活动，但出租方并未实际履约，致使张三在免租期内即被迫停业。

第二，论证物业管理费应以物业服务实际提供为前提，A公司运营团队撤场后不应计收。根据《X省物业服务收费管理办法》第五条，物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。A公司未提供任何证据证明其在店铺停业后为张三提供垃圾清理、设施养护、秩序维护等基本物业管理服务，张三停业后无需再承担停业后的物业管理费。

第三，精准界定房屋占用费合理调整尺度。案涉《房屋租赁合同》第10.1条约定的“按日租金三倍支付占用费”适用前提为承租方无故逾期返还房屋，而本案中张三未及时返还商铺的根本原因在于A公司整体运营不善、合同目的落空，若按三倍标准计收，将使A公司因自身违约行为而获得不当利益。

第四，以A公司自身过错，阻却高额违约金诉求。自张三停止使用案涉商铺之后，案涉租赁合同相关争议已然显现，A公司作为合同相对方，明知商铺已不再由张三占有使用，本应及时采取协商、催告等合理方式厘清双方权利义务、妥善处置纠纷，但其怠于行使自身权利，长期搁置案涉争议，未能积极推动纠纷化解，直至2023年5月20日才正式向张三发送函件，提出解除案涉合同。A公司拖延处置争议的消极行为，造成租赁相关损失持续扩大，由此产生的不利后果不应全部归责于张三，对A公司主张的高额违约金予以抗辩。 

办理结果

一审判决：

一、原告A公司与被告张三于2020年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2023年5月20日解除；

二、被告张三在本判决生效之日起十日内向原告A公司支付2023年5月23日起至2024年12月23日的房屋占用费110438.45元和后续房屋占用费（后续房屋占用费按月租金5812.55元/月的标准，自2024年12月24日起计算至案涉商铺实际退还之日止）；

三、被告张三在本判决生效之日起十日内向原告A公司支付物业管理费8281元；

四、驳回原告A公司的其他诉讼请求；

五、本案案件受理费23621元，由原告A公司承担22353元，被告张三承担1268元。

二审判决：

一、驳回上诉，维持原判。

二、二审案件受理费22655元，由上诉人A公司负担。 

本案总结

本案系大型商业综合体整体运营失序引发的房屋租赁合同纠纷，涉及商场整体运营义务认定、租金支付条件、物业管理费实际提供原则、房屋占用费酌减依据以及高额违约金适用条件等多个复杂法律问题。案件历经一审判决、二审上诉，在A公司主张支付欠付租金353015.53元、租赁期间全额物业费59645.58元、三倍标准房屋占用费及1202775.92元高额违约金等多项诉求的不利局面下，胡军辉律师团队依托精准法律适用与完整证据链论证，以商场长期未能正常运营的客观事实作为核心抗辩主线，以租赁合同明确约定的出租方市场推广义务为法律支撑，辅以客服中心缩减营业时间、项目运营管理团队2021年6月30日整体撤场、商场客流惨淡、入驻商户稀少等完整证据链条，成功阻却上诉人合计超百万的租金、违约金索赔诉求，仅判令我方当事人承担开业至停业期间物业费8281元，以及按合同基准租金50%标准核算的房屋占用费110438.45元。且成功抵御A公司的上诉，二审维持一审原判。本案直观彰显，在商事租赁二审疑难案件中，胡军辉律师团队通过精细化事实梳理、体系化法律论证，稳固一审有利裁判结果、最大限度缩减当事人债务负担的过硬专业能力与执业价值。