胡军辉律师团队判例研究：未起诉初始登记仅对转移登记提起行政诉讼的，不具有原告主体资格

     【裁判要旨】

1.如果原房屋权利人或原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼，人民法院不予受理。

2.如果后一个登记行为并非属于对前一个登记行为的换证或者变更登记，而是一个新的行政行为，则此时利害关系人可以对该登记行为提起诉讼。

     【案例指导】

案例一：广东省惠东县大岭镇大岭社区中心埔村民小组、广东省惠东县人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审行政裁定书

案号：（2017）最高法行申5033号

裁判要旨：土地登记案件中，与涉案土地存在权属争议的组织或个人，原本与该颁证行为有利害关系，具有复议申请人、原告资格。但是，如果该利害关系人对初始登记行为未申请行政复议或提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者主体变更登记行为申请复议或起诉的，因初始登记行为已经生效，土地权属已经明确，后来的换证行为或主体变更登记行为不可能侵犯其合法权益，该利害关系人与后来的换证行为或主体变更登记行为没有利害关系，不具有申请行政复议、提起行政诉讼的主体资格。

《行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项规定，申请人与行政行为有利害关系，是行政复议机关受理行政复议申请的法定条件之一。行政诉讼法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。申请人、起诉人与被诉行政行为有利害关系，是申请行政复议、提起行政诉讼的法定要件之一。土地登记案件中，与涉案土地存在权属争议的组织或个人，原本与该颁证行为有利害关系，具有复议申请人、原告资格。但是，如果该利害关系人对初始登记行为未申请行政复议或提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者主体变更登记行为申请复议或起诉的，因初始登记行为已经生效，土地权属已经明确，后来的换证行为或主体变更登记行为不可能侵犯其合法权益，该利害关系人与后来的换证行为或主体变更登记行为没有利害关系，不具有申请行政复议、提起行政诉讼的主体资格。本案中，惠东县政府于2009年将水泥二厂第13230200670号土地证项下的划拨土地收归国有后，重新登记在土储中心名下，并核发被诉的第020253号土地证。因中心埔村民小组未对第13230200670号土地证提起诉讼，且该颁证行为发生在修改前的行政诉讼法实施之前，亦不可诉，颁证行为生效，涉案土地权属明确，中心埔村民小组与惠东县政府给土储中心颁发第020253号土地证的行为没有利害关系，不具有行政复议申请人的主体资格，惠州市政府驳回其复议申请并无不当。行政复议之后，中心埔村民小组又对惠东县政府颁发第020253号土地证行为提起行政诉讼，与行政复议同样理由，该小组与被诉的颁证行为不具有利害关系，没有原告主体资格，起诉不符合法定条件，一、二审裁定驳回其起诉，亦无不当。

案例二：原告北欧春天小区业主委员会与被告永州市零陵区自然资源局及第三人永州新商城置业有限公司不动产行政登记一案

案号：（2019）湘1124行初50号

案件概述：原告北欧春天小区业主委员会起诉被告永州市零陵区自然资源局及第三人永州新商城置业有限公司不动产行政登记一案。原告认为，被告发证的行政行为实体违法、程序违法，应予以撤销。原告主要提出两个问题：一是地下车库的所有权属于全体业主，而不是第三人；二是被告发证程序违法，未进行公告公示。被告辩称，涉案地下车库的所有权属于第三人，且已依法履行核验职责，实施的不动产登记行为符合法定程序。第三人认为地下车位的所有权属于自己。

法院认为：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，如果原房屋权利人或原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼，人民法院不予受理。在本案中，原告北欧春天小区业主委员会未对原永州市零陵区房产局的初始登记行为提起行政诉讼，而直接对被告永州市自然资源局的变更登记行为提起行政诉讼。根据上述法律规定，本院对原告的起诉应不予受理。因此，本院驳回了原告的起诉。

裁判结果：驳回原告北欧春天小区业主委员会的起诉。

案例三：海南健康岛房地产开发有限公司、海口市人民政府资源行政管理:土地行政管理(土地)再审审查与审判监督行政裁定书

案号：(2018)最高法行申1191号

法院认为：一、关于原告主体资格问题

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。起诉人与被诉行政行为有利害关系，是提起行政诉讼的法定要件之一。在土地登记行政案件中，一般而言，与涉案土地存在权属争议的组织或个人，与该颁证行为有利害关系，具有原告资格。但是对于存在换发登记或者变更登记的情形时，则要作进一步的分析判断。如果当事人对初始登记行为未提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者主体变更登记行为起诉的，因初始登记行为已经生效，土地权属已经明确，后来的换证行为或主体变更登记行为不可能侵犯其合法权益，则当事人与后来的换证行为或主体变更登记行为之间没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。当然，如果后一个登记行为并非属于对前一个登记行为的换证或者变更登记，而是一个新的行政行为，则此时利害关系人可以对该登记行为提起诉讼。

本案中，吴玉善的诉讼请求为撤销011592号土地证，但是案涉土地在2004年还颁发过001788号土地证。因此在确定吴玉善的原告资格时还需要考虑两个土地登记行为之间的关系，即是否属于前述的换证或者变更登记的情形。吴玉善与健康岛公司签订《房地产项目转让合同》，2004年海口市国土局根据双方申请向健康岛公司颁发001788号土地证。生效的51号行政判决以不具备可撤销内容为由，判决确认2004年001788号土地证违法，2004年的001788号土地证已经没有法律效力。海口市政府于2008年作出的对案涉土地的登记颁证行为是以2004年001788号土地证作为前提，也就是将原本已经没有效力的001788号土地证通过变更土地性质的方式重新发证。海口市政府于2008年作出的登记颁证行为也是基于江西一建与健康岛公司签订的房地产转让合同，但是该合同在2006年已经生效民事判决确认无效。因此，2008年的登记颁证就不是简单的基于2004年的001788号土地证进行换证。海口市政府在2008年的发证行为，应当视为一个新的行政行为。（2015）琼民一终字第48号民事判决认可了吴玉善作为珠江公司支付江西一建工程款及违约金的实际权利人，吴玉善的实体权利与案涉土地的登记行为密切相关，与本案被诉的土地登记行为具有利害关系。吴玉善对被诉的011592号土地证的发证行为，依法提起诉讼，具有原告主体资格。

健康岛公司主张，生效民事判决并未支持案涉土地及地上建筑物属于吴玉善，吴玉善不具备原告主体资格。根据本案及相关民事判决查明的事实，177-2号裁定将原属于珠江公司的案涉土地使用权及地上建筑物抵偿给江西一建清偿全部债务。虽然吴玉善与健康岛公司签订《房地产项目转让合同》，将案涉土地转让给健康岛公司，但该合同亦已被生效的254号民事判决确认无效。（2015）琼民一终字第48号民事判决确认吴玉善作为珠江公司支付江西一建工程款及违约金的实际权利人，吴玉善也就相应获得177-2号裁定的执行标的物的权利。健康岛公司的该项主张缺乏事实根据，本院不予支持。