判例研究：因政府政策变动导致合同无法继续履行的，能否解除合同？

引言

合同解除有约定解除和法定解除之分。约定解除是指当事人在合同中约定的行使解除权条件具备，由取得解除权的当事人行使解除权，从而解除合同，法定解除是当事人依据法律法规的规定解除合同。法定解除又分为以下两类：一是因客观原因而解除合同，如不可抗力；二是因违约行为而解除合同，如预期违约、迟延履行或者其他违约行为。而因政策变动导致合同无法履行的，是否符合情势变更呢？

“情势变更”原则出自2009年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该司法解释第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见，构成“情势变更”至少需要满足2个实质要件：1、当时人在订立合同时无法预见；2、继续履行合同对对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而这两个要件并无客观评判标准，因此，并没有一般意义上的情势变更原则之适用标准，而应根据具体案情展开实质性分析。

首先，判断当事人对政策变动是否有预见，应将其置于具体合同条款下来看。当事人对于政策风险的明确约定、对履约期限或者履约方式的明确或模糊的处理，以及对于违约责任的约定，都可以帮助判断当事人是否预见到未来的政策风险。

其次，政策上的变化能否构成情势变更还应结合合同具体签订的时间与调控政策出台的时间以及调控政策对该合同履行受阻产生的实质性影响等进行分析。国家政策往往具有延续性与持续性，并非一概不可预知，而是有一个逐步发展的过程，2009年最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件中若干问题的指导意见》也明确，法院应严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，慎重适用情势变更原则。

同时，即使适用情势变更原则解除合同，也并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，法院仍会遵循侧重于保护守约方的原则公平合理地调整双方利益关系。

判例

一、最高院（2019）最高法民再246号

本院认为，（一）关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》应否解除的问题：

长春市国土局与泰恒公司于2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效。案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉国有建设用地使用权以“毛地”方式出让，地上建筑物未拆迁部分由泰恒公司负责。上述合同签订后的两个月内，国务院于2011年1月21日出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。据此，因上述法规的出台，使得泰恒公司无法取得拆迁主体资格，无法按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成案涉土地的拆迁整理工作。泰恒公司经过逾七年与长春自然资源局的协调，始终无法解决案涉土地的拆迁问题，就此而言，泰恒公司向人民法院起诉解除合同，并未超过解除合同的期限要求。长春自然资源局关于泰恒公司解除合同已经超过期限的抗辩，与本案事实不符，本院不予采信。

泰恒公司受让案涉国有土地使用权的目的系对该土地进行房地产开发，而土地完成拆迁工作是泰恒公司开发案涉土地的必经环节。由于上述法规变化导致泰恒公司无法完成案涉土地的拆迁整理工作，进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的，故泰恒公司请求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》，符合本案其合同目的无法实现的客观实际，原审判决认定本案不存在不利于合同目的实现的障碍，与事实不符，应予纠正。

（二）关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》解除的法律后果问题：

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，包括了恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的法律后果。而本案泰恒公司请求中包括了恢复原状和赔偿损失两项诉讼请求。对此，本院分析如下：

1.关于土地出让金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。据此，泰恒公司在本院判决解除合同的情况下，请求长春自然资源局返还其已经支付的国有土地使用权土地出让金，符合上述法律规定，故长春自然资源局应向泰恒公司返还土地出让金以及占用资金期间的法定孳息。鉴于案涉土地使用权出让金2630万元系分两笔支付，支付时间分别为2010年11月26日和2010年12月25日，故长春自然资源局应向泰恒公司返还土地使用权出让金2630万元及相应法定孳息（其中600万元自2010年11月26日起至实际支付之日，2030万元自2010年12月25日起至实际支付之日，均按照中国人民银行同期同类活期存款利率计算）。

2.关于赔偿损失的问题。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定，泰恒公司对于案涉土地的建设项目应于2011年11月25日之前开工,即从2010年12月25日双方签订合同至合同约定的开工日期2011年11月25日之间的期限，系泰恒公司对案涉土地进行拆迁整理的期限。而2011年1月21日国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，导致拆迁制度发生改变，泰恒公司在合同约定的拆迁期限内，因该拆迁制度变化而无法办理拆迁许可证，亦无法完成对案涉土地进行拆迁整理工作。据此，泰恒公司未能在合同约定的期限内对案涉土地进行拆迁整理工作非因泰恒公司的过错造成，原审判决认定泰恒公司怠于履行合同义务导致无法办理拆迁，与本案事实不符。同样，虽然《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》于2010年9月21日下发，规定不得以“毛地”方式出让土地，且2011年1月21日国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条亦规定，该条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理许可证。故如果泰恒公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前即已取得拆迁许可证，其仍可自行继续对案涉土地进行拆迁整理；而泰恒公司在近两个月的时间内未申请拆迁许可证，进而导致其在上述条例施行后无法继续取得拆迁许可证，对此长春自然资源局亦无过错。在长春自然资源局与泰恒公司对于案涉合同不能履行及泰恒公司合同目的无法实现均无过错的情况下，泰恒公司请求长春自然资源局赔偿损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。

至于泰恒公司为取得案涉国有土地使用权而支付的1315000元契税，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，该部分契税可由双方当事人基于公平原则予以平均分担，长春资源局应补偿泰恒公司657500元。

二、北京三中院（2015）三中民终字第0126号

本院认为：本案争议的焦点是涉案《北京市商品房现房买卖合同》应否解除。双方对此存有较大分歧，国旺房地产开发公司称由于不能办理涉案房屋的产权登记变更手续，故请求解除合同；而中国移动北京公司则认为涉案合同合法有效，且已经交付房屋并使用多年，故不同意解除合同。实际上，本案关键问题在于涉案合同是否达到解除条件，合同解除的条件是指在何种情况下，允许当事人解除合同。一般而言，合同解除有协议解除、约定解除和法定解除之分；根据本案相关事实可以看出，本案显然不属协议解除、约定解除之情形，故在此只需讨论该案是否符合法定解除情形。法定解除是指法律规定的当事人解除合同的情形。我国《合同法》第九十四条规定了合同解除的五种法定情形，实际上可分为以下两类：一是因客观原因而解除合同，如不可抗力；二是因违约行为而解除合同，如预期违约、迟延履行或者其他违约行为。本案中，中国移动北京公司显然不存在违约行为，国旺房地产公司也未主张对方违约，只是称是由于不能办理涉案房屋的产权登记变更手续，才请求解除合同的。也就是说，本案也不符合“因违约行为而解除合同”之情形；这样就只剩下“因不可抗力致使不能实现合同目的”最后一种情况。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，对合同履行的影响程度也存在差异，只要不是导致合同完全不能履行、不能实现合同目的的，当事人也只能选择变更合同，而不能解除合同。实际上，引发本案双方发生争议的原因是涉案房屋权属登记手续的变更问题。不论本案是否属于不可抗力之情形，本案涉案合同实际上大部已得以履行，对于买房人中国移动北京公司来讲，涉案房屋已实际交付并使用多年，其收取并使用涉案房屋的合同目的已经实现，只是没有办理房屋权属变更登记而已；对于卖房人国旺房地产开发公司来讲，其合同目的是卖掉房屋、收取房款，对于剩余房款，中国移动北京公司也并未拒绝给付，国旺房地产开发公司完全可以单独就此剩余房款主张相应权利，这并不必然出现合同目的不能实现的后果。因此，本案也不属于上述“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同的法定情形。退一步讲，即便是目前办理房产权属登记手续变更确实存在一定障碍，双方也可采取其他变通方式来确定涉案房屋权属后，中国移动北京公司按约支付剩余购房款。

三、北京一中院（2014）一中民终字第9807号

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李方、王艳琴签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 现李方上诉要求解除与王艳琴签订的《房屋买卖协议》并由王艳琴腾退诉争房屋，针对其上诉请求及理由，本院认为，首先，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，虽对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。但是，李方作为房屋买卖合同关系中的出卖人，上述规定并不影响其履行《房屋买卖协议》中所约定的以及法律所规定的义务，李方以此为由要求解除合同，本院不予采信。其次，依据现有证据查明的事实，李方、王艳琴系同一单位职工，现诉争房屋暂不能办理过户手续，而并非法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的之情形。并且，经审查，法院谈话笔录中双方就解除合同一节并未达成一致的意思表示，李方据此要求解除合同，本院不予采信。第三，李方以王艳琴未缴纳供暖费为由要求解除合同，既无合同依据，又无法律依据，本院亦不予采信。