判例研究：房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产

湖南省高级人民法院

民事判决书

（2019）湘民终791号

上诉人（原审原告）：彭旺初。 

被上诉人（原审被告）：永州市香河房地产开发有限公司。

上诉人彭旺初因与被上诉人永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）取回权纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初297号民事判决，提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

彭旺初一审诉讼请求：1、请求确认彭旺初与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效，判决合同继续履行；2、判令香河公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，按每日计算向彭旺初支付全部购房款总额的万分之二的违约金，直到房屋按约实际交付时为止；3、判令香河公司承担本案全部诉讼费。

一审法院审理查明：香河公司成立于2008年3月13日，是自然人独资的有限责任公司，公司法定代表人刘夏明，股东为刘夏明。2017年6月23日，彭旺初作为买受人，香河公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，香河公司将其开发的坐落于湖南省永州市冷水滩区文昌阁路与湘江西路交汇处的“香河一品”商品房项目中的4栋1403房出售给彭旺初，双方约定房屋总价款为662,341元。彭旺初已按合同约定将房屋总价款全部付清。《商品房买卖合同》第十一条约定，香河公司应当在2018年12月31日前向彭旺初交付该商品房。双方还约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方还在《商品房买卖合同》中对其他权利义务作出了约定。另查明，2017年12月18日，一审法院裁定受理香河公司破产清算案。2018年1月3日，一审法院指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河公司破产管理人。当前，香河公司建造的“香河一品”房地产项目尚未竣工。

本院认为，二审争议焦点为：一、案涉房屋权利归属问题及彭旺初是否就案涉房屋享有取回权；二、香河公司应否继续履行及承担相应违约责任。

一、案涉房屋权利归属问题及彭旺初是否就案涉房屋享有取回权。1、彭旺初主张案涉房屋系其所有没有法律和事实依据。我国现行物权法关于不动产物权变动模式采用公示（登记）要件主义为原则和以法律例外规定为补充的效力模式。彭旺初与香河公司所签订的商品房买卖合同系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，彭旺初依合同履行了支付购房款的义务，应获得案涉房屋所有权的期待权。但案涉房屋的产权没有变更登记，仍然登记在香河公司名下。故彭旺初未取得案涉房屋的所有权。彭旺初主张其对案涉房屋办理了预告登记故享有物权。本院认为，案涉房屋虽办理了预告登记，但彭旺初并不享有物权。我国物权法第二十条规定的不动产物权预告登记制度，是为了避免“一物数卖”等违法现象，旨在保障债权人将来实现物权。彭旺初对案涉房屋享有的仅是完成登记的请求权而非物权。2、诉争房屋应属于香河公司的破产财产。彭旺初上诉称根据2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产”的规定，诉争房屋不属于香河公司的破产财产。本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条列举了9种不属于破产财产的情形，但2013年9月16日施行的《破产法司法解释二》第二条仅列举了4种情形，删除了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条中“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”等几种类型。根据新法优于旧法的法律适用原则，不应再适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定来认定本案争议房产是否属于破产财产。而且，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”并未规定特定物的变动自支付对价发生物权变动。不动产的物权取得，以过户登记为标志。香河公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属香河公司，香河公司基于事实行为而取得房屋所有权，故本案诉争房屋应属于破产财产。彭旺初提出的诉争房屋不属于破产财产的上诉理由,于法无据,本院不予支持。3.根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。取回权的前提条件之一就是行为人对物享有所有权。因彭旺初未取得案涉房屋的所有权，故对该房屋不享有取回权。

二、香河公司应否继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务及承担违约责任的问题。首先，香河公司于2017年12月18日被一审法院裁定受理破产清算后，案涉房屋项目至今尚未竣工。一审中，该项目处于停工状态，诉争房屋不具有居住使用功能，无法交付。其次，香河公司已进入破产清算程序，已不可能由香河公司继续履行合同约定的交付义务。虽然2019年7月18日的第二次债权人会议通过了续建草案，2019年9月初，案涉房屋项目恢复建设，有完工的可能，但续建方案的前提是解除购房合同，原购房户可选择交纳续建资金，也可以等续建后，用房屋销售款退还其已付购房款。该处置方案经债权人会议通过，是基于有利于全体债权人权益的考虑，且不损害彭旺初等购房人的利益。综上，彭旺初签订《商品房买卖合同》的目的在香河公司进入破产清算程序后已经不能实现，合同已履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，一审未支持彭旺初继续履行的请求并无不妥。至于违约责任。首先，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定，破产申请受理后，债务人欠缴款项产生的滞纳金，包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付、迟延利息和劳动保险金、滞纳金，债权人作为破产债权申报的，人民法院不予确认。彭旺初要求按日计付违约金确认其违约债权缺乏法律依据。其次，因对彭旺初继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，且香河公司交房义务发生在破产申请受理后，参照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条二款规定“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，彭旺初要求在破产申请受理后按日计付违约金的理由也不能成立，故一审未支持违约金并无不当。

综上所述，彭旺初的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下：

驳回上诉，维持原判。

审判长：谭智崇

审判员：唐雨松

审判员：刘   杨

二Ｏ一九年九月二十九日

法官助理：梁昕昕

书记员：刘思伊

（篇幅所限，略有删减）