最高院判例：超标的查封的判断需以被查封财产假定三次流拍后的降价价格为标准

最高人民法院

执行裁定书

（2015）执复字第12号

申请复议人（被执行人）：陈春蕊。

申请复议人（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。

法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。

申请复议人（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。

法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。

被申请人（申请执行人）：王嘉庸。

一审被告、二审上诉人：陈为民。

一审被告、二审上诉人：崔玉婷。

陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、云南海运房地产开发经营有限公司(以下简称海运公司)不服云南省高级人民法院(以下简称云南高院)作出的(2014)云高执异字第2号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2015年8月3日举行了听证，申请复议人陈春蕊的委托代理人彭怜玉，金福地公司、海运公司的委托代理人李庆林、彭怜玉到庭发表了听证意见，被申请人王嘉庸及其委托代理人许文勇、王博未到庭听证，但向法庭提交了书面意见。本案现已审查终结。

云南高院查明：陈春蕊、云南金福地公司、云南海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，原告王嘉庸于2014年4月14日向云南高院提出财产保全的申请，要求对被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产采取保全措施，并提供了担保。云南高院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷的财产,限额价值人民币120000000元（其中，查封、扣押、冻结被告陈为民、崔玉婷财产的限额价值不超过人民币50000000元）。

云南高院根据该裁定，实际查封了海运公司的房屋851套，其中住宅74套、写字楼282套、商业用房61套、车位、车库等434个，面积共58366.07平方米；查封土地四块，证号昆国用（2011）第00792、00793、00794、00795；查封了金福地公司房屋153套，其中住宅35套、写字楼118套，面积共10793.85平方米；查封土地一块，证号昆国用（2012）第00822号；冻结了陈春蕊持有的云南绿色房地产开发有限公司100万元的股权。查封房产中，海运公司的海运花园写字楼，已办理过在建工程抵押的：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为14645.41平方米。海运花园被查封、扣押的商铺，办理过在建工程抵押的：抵押给中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，抵押面积为9021.53平方米，抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司的，抵押面积为5545.14平方米。以上总计在建工程抵押面积为29212.08平方米。

陈春蕊、金福地公司、海运公司于2014年6月10日向云南高院提出书面异议称：王嘉庸申请保全的财产标的额为1.2亿元，但云南高院却查封了价值10亿元的财产，严重超标的查封，请求撤销对超出部分的查封。

另查明：陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷与王嘉庸民间借贷纠纷一案，云南高院于2014年9月29日作出(2014)云高民一初字第7号民事判决书,判决:一、被告陈春蕊于本判决生效之日起十五日内向原告王嘉庸归还借款本金人民币1亿元及利息（其中5000万元自2011年7月25日起计算至款项还清之日止，另外5000万元自2011年8月2日起计算至款项还清之日止，利率标准按照月息2%计算，在利息中减扣已经归还的利息4305万元）；二、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司对以上借款本金和利息承担连带偿还责任，被告陈为民、崔玉婷对以上借款本金和利息在5000万元范围内分别承担连带偿还责任；三、被告云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司、陈为民、崔玉婷承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向陈春蕊追偿；四、驳回原告王嘉庸的其他诉讼请求。后陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷提出上诉，最高人民法院于2015年4月27日作出（2015）民一终字第12号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，王嘉庸申请强制执行。云南高院立案执行，并委托云南东陆司法鉴定所对查封的房地产进行了评估,该司法鉴定所于2015年10月13日分别作出两份评估报告。（一）云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南海运房地产开发经营有限公司所有的海运花园房地产资产总计18，416.77万元。（二）云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明：（2015）云高执字第18号案件所涉及的云南金福地房地产开发经营有限公司所有的金福地花园房地产资产总计6，863.41万元。上述评估报告的评估基准日均为：2015年9月14日；特别事项说明5均载明：委托方、相关当事方未向我所提供委估房地产的房屋所有权证、土地使用证。本次评估结论是在假设委估房地产合法、合规、属云南海运（金福地）房地产开发经营有限公司所有，权属无争议，评估基准日时无抵押等权利受限情况的前提条件下得出的。

对云南东陆司法鉴定所出具的云东司鉴报字（2015）第002号、云东司鉴报字（2015）第003号评估报告，王嘉庸的质证意见为：（一）本案已进入执行程序，评估报告是用于执行中的拍卖程序的，与本案无关联性，不应作为处理本案的合法依据，保全程序的复议请求已经丧失事实及法律依据，应予以驳回。（二）对评估报告的真实性及合法性予以认可，但被评估的大部分资产存在不能实现生效判决的风险。1.截至2015年11月，复议人应归还约1.7亿元欠款本息及加倍支付利息，且该数额随着执行程序的延期还要不断增加。2.被评估的房产大部分已出售或者被使用，剩余房产价值为10636.29458万元，已不足于清偿王嘉庸的债权。云东司鉴报字（2015）第002号评估报告载明，海运花园185套房屋中，有13套正在使用，据复议人称57套房屋已出售第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。海运花园小区房屋评估总价值为13394.930005万元，扣除已出售的房屋价值5837.33547万元，剩余115套房屋价值7557.59458万元。海运花园431个车位、车库中，据复议人称164个已出售给第三人。车位、车库评估总价值为5021.8431万元，扣除已有人使用的部分价值1943.1431万元，剩余车位车库价值仅为3078.7万元。根据云东司鉴报字（2015）第003号评估报告载明，金福地花园153套房屋中，13套有人使用，据复议人称138套已出售给第三人，无法提供钥匙，不能进行现场勘察。扣除已有人使用的房屋部分，金福地小区已无剩余房屋。3.被评估的房产变现困难，虽然评估总价值约2.4亿元，若经三次拍卖价格将降至评估价的60%左右，价值仅为1.4亿元，不能全部实现生效判决的判决内容。（三）海运公司在昆明市中级人民法院尚有多宗执行案件正在处理。

本院认为，根据当事人的复议申请及答辩、质证意见，本案争议焦点为：对诉讼保全措施的异议、复议，能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议；本案是否存在明显超标的查封、冻结。

（二）本案是否存在明显超标的查封、冻结问题。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案双方当事人对云南高院委托评估机构做出的评估报告的真实性、合法性无异议。被查封的金福地花园及海运花园评估价值共计2.528018亿元，依据评估拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行三次拍卖，变现价值可低至1.6亿元左右。而王嘉庸的债权本金1亿元及利息、迟延履行利息的总额，与查封的房地产、冻结的100万元股权价值基本相当，因此，本案不存在明显超标的查封、冻结。对于陈春蕊、金福地公司、海运公司认为对部分查封、冻结财产应予以解封的主张，本院不予支持。

综上，本案复议审查过程中，云南高院委托评估机构对查封的房地产进行了评估，根据评估结果，并综合考虑被执行人应当偿还的借款本息和迟延履行利息数额，以及房地产拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价因素，本案不存在明显超标的查封、冻结。陈春蕊、金福地公司、海运公司的复议申请不能成立，应予以驳回。云南高院（2014）云高执异字第2号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司、云南海运房地产开发经营有限公司的复议请求，维持云南省高级人民法院（2014）云高执异字第2号执行裁定。

本裁定送达后即发生法律效力。

审判长   闫  燕

代理审判员 刘慧卓

代理审判员  乔  宇

二〇一五年十一月二十三日

书记员   魏  丹

（篇幅所限，略有删减）