来源：原创 2023-04-28 浏览量：1365
裁判要旨：
一、如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合。
二、《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条之间并非排斥关系而是并列关系，案外人只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行。
指导判例
判例一：
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)最高法民申254号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王岩岩，女，1973年10月18日出生，汉族，中信信托有限责任公司职员，住北京市西城区。
委托代理人：张宇浓，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人：周斌，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：徐意君，女，1958年3月6日出生，台湾人，无业，住台湾省桃园市。
委托代理人：钟静，北京市杜衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：北京市金陛房地产发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼1-2-（2）B区b331号。
法定代表人：张振军，该公司董事长。
再审申请人王岩岩因与被申请人徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2015）高民终字第3762号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王岩岩申请再审称：（一）二审判决认定事实错误。1.关于王岩岩是否已经支付了全部购房价款。（1）王岩岩提交了购买涉案房产的盖有金陛公司财务专用章的购房款收据，金陛公司对此表示认可，该收据与双方签订的《商品房买卖合同》相互印证，足以证明王岩岩已经支付了全部价款。王岩岩提供了亲属当时从银行提取现金的凭证，借款和支付房屋价款均为现金方式，当然没有转账纪录，二审判决不应以没有转账纪录为由认定现有证据难以确定，王岩岩没有实际支付房屋价款。本案中，除亲属以借款形式提供部分购房款外，王岩岩其他资金来源均是从其丈夫开设的公司宝德投资管理咨询（杭州）有限公司以及金威置业（杭州）有限公司中提取的相关现金予以支付。王岩岩新提交刘某（身份证号：）证人证言，证明证人刘某于2007年与王岩岩一同购买房屋，且同样通过现金方式支付了购房款。金陛公司在2007年已处于资不抵债的情况，公司账户多处于司法查封状态，为保障自身利益通过现金形式收取全部购房款符合情理。（2）二审判决举证责任分配错误。王岩岩已经尽到举证责任，足以证明其以现金方式交付了全部购房价款。徐意君主张王岩岩与金陛公司恶意串通付款不真实，应承担举证责任。（3）一审判决查明，涉案房屋所在的北京市朝阳区三源里北小街16号楼曾于2007年8月21日经过司法拍卖整体过户至案外人北京新锐房地产开发有限公司（以下简称新锐公司）名下，而新锐公司曾向执行法院承认，包括涉案房屋在内的六套房屋不属其所有，16号楼整体拍卖时不包括“执行主体不同的”六套房屋。证明包括涉案房屋在内的六套房屋并非开发商金陛公司所有，而是属于实际买受人，当初执行法院亦应对此予以查明。二审判决忽略在新锐公司司法拍卖整体过户时，法院就已明确排除涉案房屋不属于金陛公司所有这一事实情况，支持徐意君的不当诉讼请求，违反了司法裁判前后的一致性。（4）上述六套房屋中1单元号、1单元号、3单元号房屋，亦因徐意君的前述强制执行程序曾被法院查封。后买受人王某、马某某、陈某分别提起执行异议，在与本案基本事实相同的情况下，法院裁定中止对上述三套房屋的执行。徐意君提起许可执行之诉，经两审判决驳回徐意君的诉讼请求。上述三起案件中金陛公司均未向买受人出具发票，买受人均称以现金方式支付全部购房款并出具支付购房款的收据，法院最终均认定买受人已经支付了全部价款。生效判决认定两项基本事实：一是买受人均为现金方式支付并无转账记录；二是金陛公司仅开具收据而未开具发票，但生效判决认定该等收据足以证明买受人的付款事实。2.关于王岩岩权利主张是否有悖常理，是否属于实际权利人的问题。（1）涉案房屋在2012年被查封当时，金陛公司为了其自身利益，没有表示存在房屋实际权利人为买受人王岩岩这一事实，完全合乎情理，且在前述案外人王某、马某某、陈某执行异议案中，金陛公司也同样未表示被查封房屋存在作为实际权利人的买受人。（2）涉案房屋使用人刘世玮出庭作证，称其并不知晓涉案房屋当时被查封，仅是有自称法院法官电话告知要调查取证，约好时间后法官却没有出现，客观上刘世玮因此没有及时告知王岩岩涉案房屋被查封合乎情理。（3）王岩岩2012年至2013年赴台湾生子，2013年底回北京得知涉案房屋被查封后依法提出异议，合乎情理。（4）即使王岩岩怠于主张权利，只要未超过诉讼时效，也不影响行使权利。（5）王岩岩提供了缴纳供暖费、物业费以及收取涉案房屋租金的相关证据，证明对涉案房屋享有实际权利。供暖费、物业费以及房租支付记录因其时间的连续性客观上很难在诉讼阶段进行伪造，是王岩岩对于涉案房屋存在连续实际控制的最好证明。二审判决对事实的查明和举证责任的分配都存在明显错误，导致本案的基本事实认定错误。（二）二审判决适用法律错误。1.王岩岩仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。2.《异议复议规定》第二十九条适用于不符合第二十八条规定，但作为唯一住房又支付了半数以上房款的买受人，依法能够排除执行的情形，充分保护弱势的买受人排除执行的权利。王岩岩完全适用该规定第二十八条，不需要适用该规定的第二十九条，二审判决适用法律错误。
法庭询问后，王岩岩补充提交意见为：（一）二审判决举证责任分配错误，王岩岩所提交的证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，应当采信。（二）王岩岩一、二审期间对于涉案房屋购房款资金来源的主张不同，原因是王岩岩在一审中未完整提交关于自有资金来源的全部证据。金陛公司对涉案房屋自述前后矛盾的责任在于金陛公司。（三）涉案房屋预售登记人不是王岩岩而是曲人家，而曲人家主张涉案房屋权属的诉讼请求已经法院判决被驳回。涉案房屋门牌号与2008年证明信不一致的问题不能证明王岩岩与金陛公司签订的商品房买卖合同虚假。
王岩岩依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，申请再审。
徐意君提交意见称：（一）关于王岩岩是否支付了全部购房款的问题。王岩岩称支付了全部购房价款，但就购房资金来源的陈述自相矛盾。在执行异议阶段，王岩岩陈述其购房款全部现金支付，用自有资金支付；而在诉讼阶段却称不是自有资金支付房款，而是向两个亲属借款支付的购房款。而且借款没有转账记录，没有大额取款记录和大额余款记录。金陛公司的陈述也前后矛盾，不可信。金陛公司确实自认房屋出售给王岩岩并收取了全额价款。然而，金陛公司与徐意君在执行过程中签署了书面协议，确认本案所涉房屋属于金陛公司所有，由金陛公司管理，执行中也是金陛公司向执行法院提供了承租人的联系方式。王岩岩提出异议之诉后金陛公司又改变了说法，而且不再出庭。二审判决不是因为没有转账记录，或只有收据没有发票才不认可王岩岩支付了购房款，而是因为证据链条不完整，才没有认定王岩岩实际支付了价款。（三）关于王岩岩主张之前本案所涉房屋所在楼宇整体司法拍卖给新锐公司时就排除了金陛公司所有权的问题。如果金陛公司没有所有权，王岩岩也无法从金陛公司处购买房屋。而且2007年执行案件与徐意君没有关系。（四）本案和王某、马某某等其他案件是不同的案件，没有可比性。我国大陆法域不实行判例法，不存在违反司法一致性的问题，其他案件与本案没有关联性。（五）二审判决适用法律正确。《异议复议规定》司法解释第二十八条、二十九条区分不同的情形适用不同的条款。结合本案具体情况，王岩岩购买房地产开发企业的商品房，显然只能适用第二十九条。王岩岩要求适用第二十八条不符合法律规定，不存在可以在第二十八条、二十九条之间选择的依据。王岩岩的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院经审查认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
综上，王岩岩的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
指令北京市高级人民法院再审本案。
审 判 长：毛宜全
审 判 员：潘勇锋
代理审判员：葛洪涛
二Ｏ一六年四月二十九日
书 记 员：杜圣杰
判例二：
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2019）最高法民终508号
上诉人（原审原告、执行案外人）：赵波，男，1990年6月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：魏可，北京大成（昆明）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭礼达，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。
法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。
原审被告（被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。
法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。
原审被告（被执行人）：陈春蕊，女，1977年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市。
原审被告（被执行人）：陈为民，男，1969年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市。
原审被告（被执行人）：崔玉婷，女，1984年4月26日出生，白族，住云南省昆明市。
上诉人赵波因与被上诉人王嘉庸、原审被告云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、陈春蕊、陈为民、崔玉婷案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。赵波及其委托诉讼代理人魏可、郭礼达，王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。海运公司、金福地公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
赵波上诉请求：撤销原审判决，改判支持不得执行昆明市海运花园小区6幢2单元***号房屋的请求，本案一、二审案件诉讼费由王嘉庸负担。事实和理由：（一）一审法院对《商品房购销合同》签订时间认定错误。1.如王嘉庸对《商品房购销合同》签订时间提出异议，应由其举证予以证实。但一审法院在没有任何证据支持的情况下，仅凭主观推测便推翻《商品房购销合同》中的签订时间属认定事实错误。在（2017）云执异116号执行异议审查过程中，赵波并未自认《商品房购销合同》中的签约时间非真实的购房时间，一审法院执行法官不仅诱导性发问，还曲解赵波笔录中回答的真实意思表示。事实上，赵波回答的真实意思是其在款项支付完毕后拿到的合同，而非款项支付完毕后签署合同。一审法院认为赵波延迟十个月后付清全部款项而未被海运公司追究违约责任不符合常理，但一审所述在没有任何合同保障的情况下支付全部款项后再签订《商品房购销合同》更不符合常理。购房款收据是海运公司单方开具，一审法院以单方开具的购房款收据与实际付款时间不对应，便不认可双方真实的签约时间是错误的。2.一审法院未认定赵波为真实善意的购房人。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，法院为了实现其他债权而针对不动产采取执行措施，极易对善意买受人产生利益侵犯。当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，具体把握权利保护的顺位和原则时，前者应优先考虑，这是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台的立法本意，亦是法律通过利益衡量后作出的对第三人的信赖利益侧重保护的一项价值选择。真实善意购房人的合法利益应受保护。本案中的情况是，2014年上半年，案涉房屋周围楼盘均价为7000元/平方米左右，赵波以7010.6元/平方米的市场价支付全款购买案涉房屋，并且接房后就开始装修房屋用于居住。虽然赵波是在法院查封后才将购房款支付完毕，但赵波如果不是善意的，其不会进行装修入住。3.一审法院未认定案涉房屋是赵波唯一的实际用于居住的房屋。赵波在购买案涉房屋时，并未有其他用于居住的房屋，且房款系赵波父母积蓄支持，将用于居住养老。所以本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定。（二）一审判决法律适用错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条审理本案，第二十八条规定的是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，而第二十九条明确是“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，由此可以确认，第二十九条是针对购买房地产开发企业商品房的特别规定，符合本案的情况。而一审法院同时适用第二十八条及第二十九条显然是增加赵波法律上的义务，不符合法律规定。赵波作为案涉房屋的买受人已具备法定的排除执行的情形，无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》还是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，都体现了真正购房人的权益更应当优先于普通债权出借人的权益这一价值取向。
王嘉庸辩称，赵波与海运公司之间签订的《商品房购销合同》存在时间倒签的问题，其不是善意的购房者。赵波在房屋被查封的情况下与海运公司签订合同接收房屋不能排除强制执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
海运公司、金福地公司、陈春蕊、陈为民、崔玉婷等原审被告未予答辩。
根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本院认为，本案二审争议焦点为：赵波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条之间并非排斥关系而是并列关系，案外人只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行，故一审法院对本案是否符合上述两条进行逐一审查，并未加重赵波的举证义务，反而是从慎重保护赵波对案涉房屋享有的合法权利的角度出发而为。因此，赵波上诉主张一审法院同时参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系适用法律错误的理由不能成立。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋的交付时间是2014年9月，而人民法院查封时间是2014年4月，交付案外人占有的时间在查封之后，故不符合上述第二十八条第一款第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形，赵波不享有依据该条款主张排除强制执行的权益。
再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定适用的主体是与房地产开发企业签订商品房买卖合同的买受人，本案中赵波系与作为房地产开发企业的海运公司签订《商品房购销合同》，应当认定赵波属于该条规定的适格买受人主体。在此基础之上，应当审查本案是否符合该条规定的要件。由于案外人提出异议所主张对抗的是人民法院依法进行的强制执行，因此，在审理案外人执行异议之诉案件参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，人民法院应当对相关事实和证据从严审查认定。本案中，虽然合同载明的签订时间是2014年3月22日，但该时间的真实性存在以下疑点：第一，从赵波的陈述“（合同上的日期）是海运花园让我写的这个日期”“（收据上的日期）当时是海运写的日期，是他们说要写这个日期，我也不清楚……”看，合同的签订时间以及出具收款收据的时间均是海运公司确定的。第二，从赵波收到合同的时间为“付款的时候”来看，赵波付第一笔款的时间是2014年9月，而此时也是赵波拿到合同的时间。如合同早在2014年3月既已签订，则此后的近半年时间内，赵波既无合同也无付款凭证，根本无法证明自己已经与海运公司之间签订了商品房买卖合同，这显然会将自己置于海运公司可能会一房二卖的风险之中，这种做法明显与一般买房人的交易习惯不符。第三，合同约定的付款日期是2014年3月22日，且为一次性付款，但在当日赵波并未支付任何款项，且于合同签订后的数月内亦未支付任何款项，这既与约定不符，也有违常理。综合以上因素，仅凭现有证据，难以认定合同签订时间为2014年3月22日的事实具有高度可能性。相反，却存在开发商海运公司在明知房屋被查封的情况下而将合同签订时间倒签，从而规避法院执行的可能。赵波对于上述有悖于常理和交易习惯的情况未能足够重视，在这种情况下迳行进行交易，存有一定过错。综上，赵波依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除执行的理由不能成立。
综上所述，赵波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9245元，由赵波负担。
本判决为终审判决。
审判长：司 伟
审判员：李延忱
审判员：马成波
二Ｏ一九年五月三十一日
法官助理：唐 部
书记员：罗映秋
